在产业投资下滑和园区竞争加剧的大背景下，产业地产商在项目投拓方面日趋谨慎，地方平台公司已成为园区开发的主导者，同时产业园区总体进入存量运营为主的时代。近两年，有关园区运营服务的咨询多了起来，其中又以各类园区平台公司居多。本文就从园区平台公司视角，探讨一下产业园区运营服务体系的规划问题。

一、产业园区运营服务的发展大势

伴随开发区管理体制的改革，大部分园区运营服务已交由园区平台公司操作，包括园区开发、园区运营、产业招商、投资服务等。随着产业园区进入“运营为王”的时代，运营服务已是平台公司“不得不做、必须要做、值得去做”的主要业务。

1、运营服务不得不做

面对产业投资放缓叠加地产政策调控等不利因素，产业园区发展受到较大冲击，不同地区产业园租金水平均有所下跌，去化率降低、空置率升高，二三线城市较一线城市情况更为严峻。产业园区之间竞争加剧，使得手中握有较多园区资产的平台公司不得不加强运营，提高产业招商的砝码。

2、运营服务必须要做

产业园区开发项目通常投资规模大、运作周期长，地方政府推动平台公司业务转型，实施重资产投资和轻资产运营剥离，将园区开发纳入融资性平台公司，运营服务剥离出来交由运营性平台公司负责。未来，园区运营公司或产业发展集团以运营服务为主业，必须要做好运营服务这块业务。

3、运营服务值得去做

从国内产业园区发展来看，运营服务也成为企业在园区开发领域的重要收入来源，如张江高科、中电光谷、市北高新等企业的运营服务收入占比已超过50%。从现实看，很多运营服务都是可以收费且有增收前景的，从长远看可以助力企业发展和创新，增加园区税费收入，打造可持续盈利能力。

二、产业园区运营服务的规划逻辑

产业园区的运营服务是围绕企业需求展开的，包括行政服务、产业服务、生活服务等多个方面，下面又具体分为非常多的服务内容。从平台公司视角看，运营服务不局限于单个小园区，还涉及大园区运营和产业链运营；需要结合服务的共性和差异化、功能性和盈利性、自营和集成模式等方面做综合考量。归纳起来，产业园区运营服务的规划逻辑，需要考虑以下几个方面：

1、大运营体系与小运营体系

产业园区是个空间概念，其运营服务也是附着在空间上的，就像房地产项目有大配套和小配套的概念，园区运营服务涉及城市级的大运营和园区级的小运营，平台公司做的小运营体系，包括物业管理、设施管理等方方面面。随着服务外包的发展，除了企业的核心业务环节，其他服务环节平台公司都可以介入。

大运营体系由城市政府主导，是产业园区发展的基础和支撑，涉及城市配套建设、重要资源导入和产业扶持政策等。平台公司做的小运营体系，核心是培育产业，涉及载体建设、基础服务、增值服务、专业化服务等。园区层面应迎合城市的演进趋势，凸显在城市中的核心价值，以争取交通、科教、公园等大运营资源。

大运营体系与小运营体系的建设是相互影响的，评判标准是运营服务的专业度，小运营体系做得好，会影响上位政府的支持力度。国内成功的园区大体都经过这样的过程，以小运营助推大运营，大运营与小运营体系结合为产业赋能，如大连软件园的软件外包产业、上海张江园区的生物医药产业。

2、选择主要服务哪类企业

产业园区运营服务的核心目标，就是最大程度满足企业的需求。因为企业需求高度离散，不同行业、规模的企业需求大相径庭，平台公司在运营服务选择上肯定要有所取舍。明确市场定位和客商定位对园区发展至关重要，这两者在很大程度上决定了园区的物业形态和运营服务。

产业园区运营服务的规划，需要考虑企业在不同发展阶段的服务需求，如初创期企业的资金、人才、市场等问题，成长期企业的技术、管理、品牌等问题，以及成熟期企业的扩张、转型等问题。在创新驱动主导经济发展的当下，大部分园区运营服务的首要目标是为中小企业提供成长的环境。

孵化器体系建设是园区运营服务的重要内容，其发展经历了空间赋能、政策赋能、资本赋能和产业赋能阶段，在孵化企业类型上也发生了变化，除了公共实验室、融资、咨询、人才、财务、法律等服务，还有概念验证中心、共享制造中心、场景实验室等新兴的服务，瞄准的是苗圃企业预孵化、独角兽企业孵化等。

3、选择共性服务还是痛点服务

产业园区的运营服务是分层次的，最基本的服务是园区环境和物业管理服务，这里主要探讨在基础服务之上还要做哪些运营服务。园区运营服务都是围绕企业及其员工展开的，企业方面涉及价值链上的各种非核心环节，员工方面涉及生活休闲社交等方方面面。

共性服务就是聚焦企业及员工的共性的服务需求，我们在做园区咨询项目中经常会调研企业服务需求，对服务需求进行优先排序，并根据园区实力响应一些高频的服务需求，如增加园区的班车频次。共性服务主要着眼于提高企业满意度，一般并不能助力园区差异化竞争。

痛点服务是围绕园区主导产业，聚焦产业链的痛点环节提供针对性服务，比如生物医药园区提供的公共实验室、无人机产业园提供的应用场景市场拓展、数字创意产业园提供的渲染农场等，有助于企业成本节省和效率提升。针对行业痛点的服务，有助于树立园区的差异化优势，增加招商吸引力和企业发展力。

案例链接：上海嘉定菊园科技园

上海嘉定菊园科技园，以物联网产业为核心，现已吸引10000多户企业入驻。园区针对物联网科技成果转化困难、周期过长、费用过大的产业痛点，打造创新功能型平台“超越摩尔”，面向广泛的物联网中小企业，提供全面的技术支撑服务，具体由菊园物联网集团负责统筹。

针对创业企业的扶持，搭建“创业+”科创服务平台，推出包括天使基金、金融汇、路演圈、政策通、创客吧、创业赛等系列服务项目，形成“创业导师+专业孵化+创业投资”的服务模式。针对企业的需求痛点，构建集“政府-专业团队-第三方服务平台-技术服务平台”为一体的服务体系，形成产业生态圈闭环。

4、选择自营模式还是集成模式

产业园区运营服务的提供方式，主要有自营模式、集成模式、合作模式等。传统思维下，园区自营服务内容主要考虑功能性：一是园区正常运营必不可少且具有非盈利性的基础性服务，二是企业需求较大且具有一定盈利性的园区配套服务，三是提升园区竞争力、孵化中小企业和培育产业的公共服务。

随着企业级服务业态的快速发展，园区的各类服务基本都能找到第三方机构，园区平台公司可以整合各类服务资源，打造一站式“企业服务超市”，满足不同企业的需求。如合肥高新区“合创汇”引进各类专业服务机构，让企业可以方便地获得所需的咨询服务、技术支持、知识产权、法律咨询、人力资源等服务。

而在创新思维下，平台公司应集中资源和能力，聚焦提供差异化的服务，赚取产业级的增值收益，如创新孵化、融资租赁、产业投资等。而将一些非核心的运营服务外包给专业的服务提供商，以降低成本和提高效率，如将物业管理、设施维护等外包给专业的物业公司、设施管理公司等。

三、面向园区不同阶段的运营服务

产业园区运营服务的规划，需要考虑园区在不同发展阶段的特点和需求，初创期的园区知名度不高、企业数量较少、服务需求较少，成长期的园区知名度提高、企业数量增加、服务需求增加，成熟期的园区知名度稳定、企业数量稳定、服务需求呈现多样化。

平台公司在规划运营服务过程中，要考虑功能性和盈利性的平衡，在园区发展早期，为了打造园区营商环境，市场化机构不愿意做的运营服务，平台公司可以去做。随着园区的发展和人气的提高，各类运营服务的盈利性增加，平台公司应主要布局盈利性好、企业粘性大的服务内容。

从产业园区发展路径来看，园区发展一般经历三个阶段：大开发阶段、大运营阶段、大创新阶段，围绕各个阶段的发展需求特征，平台公司可以构建起相应的运营服务业务组合，以科技金融和资产运营实现产业上的闭环，在租售收益基础上实现要素运营收益、服务收益、资本收益、资产收益四类收益。

案例链接：连云港石化产业基地

连云港石化产业基地是国家规划的七大石化产业基地之一，由连云港石化产业园有限公司以市场化方式进行投资运营管理。目前连云港石化产业园有限公司已改制为江苏洋井石化集团，公司围绕基地“大开发、大运营、大创新”的发展周期，逐步形成多元复合的业务体系。

1、大开发阶段：起步及基础型业务

以“代建业务和政府购买服务”为基础，包括针对政府的基础设施工程代建、智慧基础设施工程代建等，针对企业的土方回填、真空预压及土建施工等；提供园区封闭管理、救灾演练、应急物资管理、安全管理、环保管理等服务，负责园区安全环保监控设施及智慧平台的管理维护。

2、大运营阶段：主导型业务

逐步实现“产业要素运营”“石化专业服务”双轮驱动，包括电力供应、天然气供应、高压蒸汽、氢气和工业气体供应以及管网等配套设施的建设、运营；提供港口码头、公共管廊、交易平台、化工仓储、贸易物流等供应链服务；综合服务区运营、停车场运营、包材、检测、清洗、维保、MRO等服务。

3、大创新阶段：创新型业务

未来以“科技投资和金融服务”为新增长点，金融服务业务包括供应链金融、小额贷款等，科技投资业务包括科技企业投资、科技企业孵化以及科技地产运营等。科技企业投资主要关注石化新材料、碳基新材料、石化园区安全环保技术相关的细分方向。