在开发区向综合性产业城区转变过程中，除了零散的弥补功能短板的增量开发，低效用地和低效物业的再开发逐步占据主导。在城市化模式进入存量发展为主的大背景下，开发区必须摆脱填补式的点式开发，要瞄定综合性产业城区、遵从产城融合模式，谋划开发区的整体城市更新。

一、更新目标：打造彰显科技人文的微型城市

对于开发区更新来说，需要从人的视角出发，围绕“未来园区”人居需求，在就业空间打造、生活空间打造、公共环境提供三方面，体现以人为本理念，打造彰显科技人文的微型城市。一是需要营造科技人文的创新氛围，围绕未来工作方式，搭建系统的科创服务体系，满足科技创业工作者的创业需求。二是要打造尺度宜人的生活空间，注重多样化居住空间和生活服务空间的打造，配套商业、医疗、文化、体育、教育等多项功能。三是要提供智慧共享的生态服务，利用智慧化的手段，建设智慧型园区，配套交通、安防、环境等多项生态服务。

二、实施策略：可持续自平衡与单元式自平衡

1、可持续自平衡更新

开发区城市更新项目体量大、开发周期长、资金需求多，很难做到资金一次性全部供应，需要实施主体统筹平衡资金，进行有效投资。主要平衡资金的方法有：一二三级联动，组团滚动开发。一二三级联动是利用土地二、三级开发收益，弥补一级开发的投入。组团滚动开发则是对片区进行分批开发，利用前期建成区项目的利润，保证后期项目的资金供应与居民安置，实现片区更新自平衡。

2、单元式自平衡更新

由于开发区城市更新项目体量大，可以以城市更新项目范围为基础，以成片连片为基本原则，划定城市更新单元。城市更新单元的划定依据，包括地块地形条件、地块归属及业主意愿、用地性质匹配性、地块的产业关联性等，并不追求划定单元的土地规则性。下面这张图为广州开发区的统筹片区与更新单元划定图，红色是片区划定，蓝色是单元划定。

城市更新单元划分，需要落实每个单元可研支撑下的策划报告，同时需要保证每个单元产业功能平衡与投资现金流平衡，产业功能平衡包括科研、工业、商务、留白等混合用地供应，投资现金流平衡包括长期收益与短期收益混合、盈利项目与公益项目混合，“肥瘦”搭配，有利于吸引社会资本投资。

三、开发模式：平台公司统筹开发区更新和运营

1、平台公司统筹开发区更新

开发区整体更新需要有主体进行规划与资金统筹管理，相较于社会企业，我们认为开发区平台公司是统筹片区综合更新主体的更优选择。平台公司具有国企属性，更有利益平衡政府、市场、公众等多主体的诉求；平台公司长期深耕地方开发建设，前期拥有大量的地方土地储备积累，可以利用城市更新项目进行存量土地盘活；城市更新是一个多元复杂的项目，需要多方面进行合作，平台公司可以协调大量资源，进行资源整合。

2、整合资源构建合作朋友圈

通过资源整合，整合参与主体，有利于发挥各领域市场主体优势。通过多种多样的合作形式，广泛吸纳各行业领域市场主体的力量，与各类开发商、投资商、运营商在土地一二三级开发领域开展合作。包括政策性银行商业银行等投资商；房地产、产业地产、商业地产等开发商、建筑承包商、专业运营商，以及一些具有实力的央企国企和实体企业。

3、资本运作统筹项目投融资

资本运作的关键是筹集项目资金，对资金的投融管退进行全生命周期管理。运用多样性的融资手段来推动城市更新项目资金筹集，稳定投资来源、降低投资风险，形成良好的投资循环。一是要拓宽投融资渠道，使城市更新的资金来源更加稳定与多元化。然后是对城市更新各级项目，进行项目包装，吸引更多的社会资本方完成项目招商引资。二是对资金的有效管理，通过城市更新项目对资产进行改造升级，实现资产的估值提升。三是适时有效的资本退出，可以通过资产证券化、股权转让、部分出让的方式，实现资金退出。

4、资产运营实现可持续发展

资产运营的本质是做大优质资产，实现城市更新可持续发展。通过功能完善、资源导入、供需平衡等资产运营手段提升区域价值，实现开发区国有资产的保值升值。一是完善片区功能，一些片区基础设施由于缺少盈利性，社会资本投资热情较低，提前布局投资基础设施，提高后续投资建设的回报率，可以激活更多社会资本投资。二是产业资源导入，通过招商引资、招才引智，导入产业、人才等优质资源，促进区域产业转型升级，提高区域价值。三是保持片区供需平衡，通过控制持有资产的销售，维持市场供小于求状态，保持市场供需平衡，稳定区域资产价值，实现国有资产的保值升值。