本期导读：

民办教育相关政策

教育商业的兴起

智慧共享教育综合体的商机和模式

现代共享教育综合体实践：宁波万科芝士公园

※动态资讯※

2017年9月1日，新修订的《民办教育促进法》正式实施，为适应非营利性和营利性民办学校分类管理的新形势，早在去年1月，国务院发布的《关于鼓励社会力量兴办教育促进民办教育健康发展的若干意见》指出，对民办学校（含其他民办教育机构）实行非营利性和营利性分类管理，鼓励社会力量举办非营利性民办学校，支持多元主体合作办学。此外，教育部对民办教育的全面部署发布了《民办学校分类登记实施细则》和《营利性民办学校监督管理实施细则》。

※主题解析※

随着消费升级和电子商务的迅猛发展，传统商业综合体发展呈现主题化、专业化的发展趋势。尤其在共享经济和数字经济发展的大趋势下，随着中国家庭对儿童教育观念的逐渐升级以及教育消费支出的不断提升，使得以儿童教育、亲子互动为主题的智慧共享教育综合体逐渐成为商业地产项目转型发展的一大趋势，例如宁波万科芝士公园、上海中环近铁广场、上海长丰大悦城等商业项目都是面向都市青少年及儿童，提供素养教育和辅助教育服务。

※主题观点※

智慧共享教育综合体的商机和模式

随着科学技术的进步、教育观念的转变、商业空间的升级，现代的辅助教育与素养教育，正在向兴趣化、智慧化、共享化发展。因为有广泛的需求存在，这一趋势催生了各种智慧共享教育业态的不断涌现，并成为盘活城市商业中心、促进城市商业复兴的一股重要力量。

一、智慧共享教育的兴起

1、教育兴趣化

教育新时代，基础教育迈入了素质教育发展阶段。在21世纪的今天，80后、90后的父母正在崛起。这一代的父母在思想上不再受传统观念的束缚，消费观、教育观都有了进一步的升级。据统计，家长们对于幼儿教育方面，无论是在课程选择还是内容选择，形式偏好还是培训原因，所透露出来的信息都是新家长群体已经不再只关注孩子的成绩，他们更在乎孩子的沟通交流能力、家长与孩子之间的亲子互动关系等。父母们相对于“课堂教育”将更加关注“课外教育”，相对于“应试教育”将更加关注“素养教育”。

图：80、90父母群体对儿童培训偏好

现代素养教育呈现以艺术式、体验式、互动式为特色的教育。家长们更加尊重孩子们“爱玩儿、天真好奇、喜欢模仿”的天性，更加注重“有目的的玩耍”，培养艺术爱好。儿童的教育正在从80后、90后这一代的课堂式教育向未来10后、20后的体验式教育转变。

图：不同群体受教育形式

2、教育智慧化

随着互联网、物联网、云计算、VR／MR、智能机器人等技术不断进步，并且受消费升级、社会变革等众多因素的影响，教育从“教学空间”到“教育工具”再到“教学内容”均在发展重大变革。教育空间已经从义务教育的“学校”衍生到“户外课堂”以及“互联网教育”；教育工具从“纸质书籍”扩展到“数字课本”以及AR、VR等现代技术；教育内容也从学校固定的“应试课程”延伸至集科学、技术、工程、艺术、数学多学科融合的“STEAM”综合教育。

图：教育发展三大阶段

智慧化教育的大发展，以可汗学院、翻转课堂、慕课为代表的互联网教育，掀起教育变革新浪潮，教育内容发展数字化。以基础教育、素养教育、大教育的教学内容从书本逐渐向视频、音频、VR、MR、AR等多元数字化发展，教学设备呈现以智能手机、平板电脑、VR设备等多元化的科技产品为主，学习平台出现了以可汗学院、edX、幕课等智慧化教育平台。

图：智慧化教育时代教育发展数字化

3、教育共享化

共享经济正在推动各个行业的变革，教育迎来共享经济时代。随着Uber、Airbnb等颠覆交通与酒店行业，以共享理念为核心的新境界模式也在逐渐颠覆教育、医疗、房屋租赁、家政服务、新闻、金融等行业领域。在教育领域，从教育平台共享化、教师共享化和教育内容共享化后，教育空间载体发展共享化、配套教育设备共享化发展也渐成趋势，解决了困扰传统培训机构多年的选址难、租金贵、竞争激烈、培训空间空闲时段多与利用率低等痛点。

图：共享教育的形式

二、智慧共享教育综合体的发展模式

通过对智慧共享教育和商业地产的总和研究，结合东滩顾问多年在产业地产领域的操作经验，我们从重点客群、产业功能、核心载体、运营模式四大维度总结了智慧共享教育综合体的发展模式。

（一）目标教育客群

服务于城市全年龄段的教育消费客群，以接受教育的青少年为主，以青少年的父母及爷爷奶奶辈的客群为辅。

（二）核心产业功能

智慧共享教育综合体作为一个服务于全年龄段的教育综合体，重点包括面向青少年教育的素养教育服务、智慧教育服务、共享教育服务，以及面向智慧教育数字化创业服务的教育创业服务，此外还包括服务于家长的商业零售、餐饮、文娱等功能，以及服务于教师创业和培训机构的会议功能和办公功能。

图：智慧共享教育综合体的产业功能

（三）核心教育载体

根据客群和产业功能特性，智慧共享教育综合体在产品形态上重点包括“两中心两空间多配套”产品组合。

1、两大中心

（1）素养教育中心

以素养教育服务机构为主，以培养孩子的兴趣爱好为导向，提供包括绘画、唱歌、作曲、民族乐器、西洋乐器、舞蹈等传统素质教育课程，以及甜点制作、航模制作、艺术插花等特别课程，使得孩子能够在这里找到自己的自我兴趣。

（2）智慧教育中心

以课外辅导培训机构为主，以课外补习为主，提供包括一般义务教育的语文、数学、英语、物理、化学、生物、历史、政治、地理等的课外补习，以及计算机、天文、化学、物理等的课外拓展，和金融、高数等大学课程的提前学习。

智慧教育中心可以采用“双师制”模式。即线上学习，线下专业答疑。同时对于开发商来说，可以打破教育水平、师资力量发展不均的困局，进行全国化布局。

2、两大空间

（1）教育共享空间。为培训机构提供会议室、舞蹈教室、大型教室、图书室等公共空间，方便培训机构举办大型活动或大课活动，以及诸如TED、网易公开课等大型网上课程的录制。

（2）教育创业空间。面向培训机构及优秀教师，满足智慧教育数字化创业的需求，提供包括培训中心办公室、录音室、剪辑室等录制优质教育资料的场所，成为教师、培训中心的创业基地。

3、多个配套

（1）娱乐休闲街

面向孩子家长陪读、送读的闲暇休闲，提供品牌商业、文教商业、休闲商业等休闲服务。设置包括电影院、健身房、咖啡厅、美容院等文娱设施，满足家长的购物需求、休闲需求，让家长在等待孩子上课的闲暇之余，也能丰富自己的生活与品质。

（2）儿童益智园

面向孩子课余的活动需求，以益智教育内容为主，包括攀岩、陶艺、探险、乐高、3D打印体验等设施，在游戏中培养孩子的科学兴趣，培养孩子的求知意识，提升孩子的学习思考能力，自我提问，自主解决。

（3）文化活动中心

面向孩子的父母及爷爷奶奶，以及都市年轻群体，搭建公共文化活动空间，提供包括图书馆、艺术展厅等文化设施，以及可供TED演讲、读书会等文化活动场所。

（四）整体运营模式

智慧共享教育综合体由开发商或专业商业物业管理公司采用“共享式”思维、智慧化手段、统一经营模式的模式整体运营。

（1）共享化理念。提升整个综合体的招商竞争力，解决教育培训机构的房租之痛，对教育机构的公共服务部分，包括会议室、大型活动室、大型设备等，采用共享化“分时租赁”的模式，在综合体中规划一定体量的共享教育空间，通过“分时租赁”手段供入住教育服务商使用，教育服务商只需租用核心物业面积以供教育服务使用。综合体通过以牺牲部分公共空间的租金，提升综合体整体形象和整体经营质量，从而实现整体良性运营。

（2）品牌化运营。筛选“三无”教育培训机构，招引国际化、品牌化教育培训机构，面向城市群众，打造综合体整体教育形象，保证综合体教育培训产业的品牌质量。

（3）智慧化服务。搭建教育服务智慧服务平台，满足家长、教育培训机构、综合体运营管理机构等多方需求。家长通过平台实时了解综合体内的教育培训机构和孩子的上课状态；教育培训机构通过平台可以实时营销和租赁共享教育空间与教育设备；综合体运营方通过平台可以进行客户管理以及综合体整体运营服务管理。

※案例借鉴※

现代共享教育综合体实践：宁波万科芝士公园

宁波万科芝士公园（C-Park）位于宁波“三江六岸百里文化长廊”的核心区位，周边商业商务区较为成熟，与商圈的距离适当，面朝宁波成熟商圈天一广场，地处城市级公共交通和道路交通枢纽。同时，芝士公园文化氛围浓郁且客源充足，3公里内汇集宁波30%的重点学校；31个社区，25000户家庭。

芝士公园由万科集团在原宁波日报报业集团大厦的基础上进行旧楼改造，总占地面积约4.5万㎡，建筑面积约4.73万㎡。芝士公园以教育为核心，建设形成教育培训、教育产业孵化+配套教育办公、国际公寓、以及教育配套商业+特色商业等业态联动。

除了良好的外部条件，芝士公园具有四大特色：

（1）全年龄段的城市学习综合体

整个综合体覆盖儿童、青少年、白领、家长（如奶爸、辣妈）、老人等人群，满足各年龄的教育需求或教育关联需求。

（2）创新提供共享教育空间

采用分时租赁模式，统一配置教学设备，统一管理智能平台；1-2层设置体验式商业、文创集市等为家长服务；3-4层为学习中心，集中各类素养培训机构；5层为共享教室并配备共享教学设备，为教育培训机构、集体活动、教师个人等提供标准化、分时共享的教育及学习空间。

（3）公共空间搭建开放式学习空间

在公共文体设施和中庭空间构成城市会客厅，汇集了如TED等国内外精彩文化教育空间。

（4）特色丰富的素养教育空间

芝士公园包含早教中心、体育中心、舞蹈中心、音乐中心、美术中心、STEM中心、优能中心、启蒙中心等8大教育中心，主要提供青少年素质教育类课程，包括国学、少儿英语、编程、乐高、机器人、舞蹈、健美操、跆拳道、空手道、书法美术、主持表演、声乐、击剑、马术、攀岩等。

2018年6月23日，芝士公园全业态开放。芝士公园一、二层定位新城市美学生活目的地，配套美学商业，引入新零售超市、文艺书店、创意手作、咖啡轻餐等业态，家长无需苦等孩子下课，购物、生活、娱乐、工作一步到位。目前已有永辉“超级物种”、星巴克黑标店、新华书店、三只松鼠线下体验店、井格火锅、豚门料理、Brookstone、美发美甲等形式多样的品牌门店入驻。