本期导读：

旅游区域开发相关资讯

旅游区域开发及其模式

复合产业功能的旅游区域开发新模式

案例借鉴：虞山尚湖的开发

※动态资讯※

2011年1月，杭州西湖区委召开会议，提出在“十二五”期间西湖区要打造休闲旅游示范区，要基本建成西溪湿地国际旅游综合体、龙坞旅游综合体、西溪天堂旅游综合体等六大旅游综合体。其中龙坞已完成规划，将以“庄园”模式发展茶文化和茶产业，同时将发展都市村落，汇集风情小镇、休闲茶村、户外拓展、影视文化、高尔夫风光、农家会所、茶博展示等多种功能。

2011年3月18日，由蓬莱八仙过海有限公司投资20亿元建设的山东蓬莱旅游休闲服务中心项目开工建设。该项目采用园林式建筑风格，注重景观美化和游客体验，是一座集观光、度假、休闲、餐饮、娱乐、购物、美容、查体、健身等多种功能于一体的大型旅游休闲度假中心，预计将在2013年开放。

※主题解析※

旅游区域开发是一种区域开发模式，是一种在政府指导下，以综合开发利用当地旅游资源为核心，建设相应的基础设施和城镇居民点体系，推动人口、资源、经济和环境协调发展的规划、建设活动。由于一方面是旅游休闲市场的不断扩张，另一方面是旅游产业的强辐射带动作用，使得许多地区积极发展旅游产业，旅游区域开发成为众多地方政府发展经济的战略选择和众多企业争相进军的热点。

旅游开发模式是一个拥有旅游资源的地区，依托自身的旅游核心资源和发展条件，为实现旅游资源的综合开发、区域经济发展等目标而做的路径选择。目前旅游开发已形成了单一资源式开发、联动式开发、复合式开发等多种模式。由于产业融合、旅游多功能需求的趋势明显，使得联动式和复合式已成为旅游开发的主方向。

※主题观点※

复合产业功能的旅游区域开发新模式

旅游经济是一种无烟经济和绿色经济，是一个具有强辐射力和带动性的经济，从而成为众多地区经济发展的战略选择。然而众多的旅游开发实践证明，传统的以旅游景区为中心的开发模式并不成功，旅游产业的带动效应并不明显，对旅游区域的的贡献并不突出。因此，东滩顾问认为，旅游开发应走出以旅游景区为中心的传统模式，积极发展景区内外联动发展、旅游资源与多种产业功能复合发展的新模式。

一、四环模型──旅游开发新模式

旅游开发不单纯考虑旅游资源本身的开发，还要考虑旅游发展带来的辐射效应，因此要突破景区、资源的界限，放眼全区域，从整体区域角度进行规划、开发。基于产业联动化和旅游休闲化的趋势，依托当地旅游资源，一个区域的旅游开发要形成一个四环模型——文化旅游、旅游地产、功能产业、配套环境四个圈层结构。

文化旅游是区域旅游开发的基础。以当地的自然旅游资源、人文旅游资源为核心进行旅游景区和旅游产品的开发，是该区域开发的引爆点，因此政府应请专业机构进行规划和策划，进行深度的挖掘和开发。

旅游地产是区域旅游开发的平台。旅游产品最终要落实到空间上，而旅游地产可承载多种功能，因此旅游地产成为区域旅游开发的平台，是旅游业与房地产的无缝对接，是市场的必然选择。目前的旅游地产包括旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产、旅游住宅地产等类型，形成了分时度假、度假村、产权式酒店、旅游主题社区等产品。旅游地产承载多种功能的特点使其成为旅游业的补充，而旅游业集聚的人气又为旅游地产带来市场，从而形成了联动发展。

相关产业是区域旅游开发的功能。旅游走向休闲化的发展道路，人们对旅游不仅仅局限在观光、体验上，而提出了更高的层次需求。在此背景下，区域旅游的开发要结合核心旅游资源和旅游业发展，布局一些相关联的休闲功能产业，如养生、运动、康体、医疗、商务等。功能产业的发展一方面延伸了旅游产业链，满足了游客的多种需求，提升了整体旅游品质，而另一方面带来大量稳定财政收入，解决大量剩余劳动力，推动区域发展。

配套建设是区域旅游开发的环境。配套建设包括基础设施、配套环境、政策环境等。一个地区基础设施对旅游开发影响较大，因此政府要加大投入做好道路、管网、环境等建设，其建设要高效，更要生态，与当地旅游氛围相契合；配套环境包括餐饮、住宿等服务，当地政府要制定服务标准以此提高服务质量，提升旅游软环境；政策是旅游开发的推动力，政府部门要制定相应的政策以此推动招商引资等。

二、突破景区旅游，走向全域旅游

我国大多数地区的旅游开发是以旅游资源为核心的旅游景区建设，政府和开发商加大投入建设旅游景区，而对周边环境的关注度较弱，从而形成景区内外“冰火两重天”的局面。而旅游是一个“吃、住、行、游、娱、购”的完整产业链条，这种单一景区开发模式使得游客需求难以满足，服务环境差，因此游客滞留时间短、回头游客少。

而四环模型的新型旅游开发模式，不仅注重核心旅游资源的景区开发，而且还注重满足相关的休闲需求、提供高品质的配套环境等，从而使旅游不仅局限在旅游景区，还可延伸到酒店、休闲场所、周边环境等，使旅游地区的每一个角落都有可能成为旅游目的地，从而形成一个全域旅游局面，不仅提高了整体旅游形象，而且还带来了大量客源。

三、突破门票经济，走向产业经济

门票经济简单地说，就是一个特定的旅游市场内，经营者和管理者以收取门票为主导盈利模式和管理方式的旅游经济体制。对我国绝大多数旅游景区来说，门票收入是其主要经济支柱，而门票收入严重依赖于旅游市场和客源。由于旅游同质性竞争激励使得以门票收入的开发模式面临市场变化的严峻挑战，经济难以持续发展，因此我国很多地区存在景区投资大而旅游市场冷清的尴尬局面。

四环模型的旅游开发模式最创新的地方是导入了会展、运动、康体、娱乐、酒店、商业、农业等产业功能。一个地区旅游开发不仅满足游客观光游览需求，提供了相应景区开发，而且满足游客休闲体验需求，提供了相应的休闲产业服务，从而形成一个以文化旅游为核心的现代服务业集聚区，延伸和整合了旅游产业链；这种具有产业功能的旅游开发将由外向型发展模式转型内生性发展模式，使其存在内生发展动力，提高了竞争力；而对于旅游开发区尤其是欠发达地区，普遍存在劳动力过剩问题，而这种新模式通过休闲等劳动密集型产业的导入可就地消化劳动力，从而也解决了当地就业问题；同时由于具有产业功能，使财政收入不仅局限于门票收入，还拓展到产业收入、服务收入等，从而增加了政府财政收入，进一步推动区域开发。

四、突破地产开发，走向区域开发

我国旅游区域开发由景区开发逐步扩大到地产开发。由于地产开发的巨大利润和短期效益使得许多旅游区域政府甚至把地产开发作为支柱产业。依托良好的旅游资源和旅游环境，大量地产开发商纷纷进军旅游地区开发房地产，从而形成了旅游环境被破坏、旅游地产变鬼城的局面，从长远看进一步拖累了旅游区域经济发展。

四环模型的旅游开发模式不是单纯的地产开发，它只是把旅游地产作为旅游开发的平台，而是综合性的区域开发，把资源开发、经济发展、就业安置、环境建设统筹起来，从全局的角度考虑区域整体发展思路，从每个细节营造和谐的生态人文环境，使旅游地区成为一个高标准的旅游区、一个内生性的经济区、一个就地安置的新城镇、一个充满人文情怀的生态区。

※案例借鉴※

虞山尚湖——“旅游+产业+城市”的开发新思路

虞山尚湖是一个常熟城区西部的旅游度假区，由尚湖和虞山两大风景区合并而成，区域总面积39.2平方公里，是常熟山、水、城独特城市形态的重要组成部分，历史、文化和环境个性的承载主体。由于地处长三角中心地带，地理优越、交通便捷，是极佳的休闲度假基地。

长期以来虞山尚湖一直以保护和控制为主，但随着城镇化进程的加剧，风景区转型提升面临较大的开发阻力，周边地产的不断侵蚀风景区，迫使度假区不断寻找新开发和发展思路。通过长期的探索和外部智力支持，虞山尚湖形成了“旅游（项目）—产业（泛旅游产业）—城市（载体功能）”战略发展思路。

1、旅游角度

虞山尚湖拥有优质的山水资源，拥有独特的江南文化，拥有良好的生态环境，因此依托长三角的巨大市场和便利交通，虞山尚湖定位为全国风景名胜保护和开发的示范区、当代江南文化的示范区、山水城一体发展的旅游区。在空间上布局了“山水链接轴”，建设江南之心广场等项目；“江南文化走廊”，建设常熟文化会馆、三千年江南水镇、中华琴园等项目；“山林养生带、湖泊休闲带、都市商务带”，建设主题岛屿、水上森林、尚湖水城等项目。

2、产业角度

虞山尚湖充分发挥良好生态环境优势，实施东连（大上海）西承（苏锡南）空间拓展战略，定位为服务长三角的商务休闲功能区、复合多种产业的全国知名旅游区。虞山尚湖充分挖掘旅游休闲功能，布局了风景园林中心、历史遗迹中心、文化交流中心的旅游产业构架，以组团形式布局了会所、俱乐部、酒店、水街、养生、古琴文教、朝觐等产业功能，还适当发展生态水产、艺术水田、采摘果林、体验茶田、观光花卉等功能，使虞山尚湖摆脱了传统的观光旅游，实现观光+多功能休闲的旅游局面，从而以延伸了多个相关产业，摆脱了门票经济的桎梏。

3、城市角度

虞山尚湖承担城市旅游的功能角色，布局了文化和服务中心，并配有商务休闲集聚区、文化创意集聚区、生态度假集聚区等，提出打造常熟新江南地产综合体的载体建设，辐射周边20平方公里一体化打造，形成了示范江南、传承江南、时尚江南、古韵江南四大地产板块。

虞山尚湖将以旅游为着装、以产业为血脉、以城市为骨骼，形成一个完整体；以江南文化引领旅游，以休闲商务注入活力，以功能地产搭建平台，从而使虞山尚湖成为一个高级别的旅游区、高标准的商务休闲区、高品质的山水城。