目前市场上成功的产业地产商，如华夏幸福、联东U谷、天安数码城等，都形成了自己的核心能力体系。比如天安数码城的核心能力包括园区规划和产品创新开发能力、具有市场竞争力的运营机制和服务体系、专业的团队和各产业链环节优秀的合作伙伴、客户企业资源和战略联盟、商业资源整理能力、品牌影响力。

影响产业地产成功开发的因素有很多，产业地产商不一定要在所有方面都做得非常出色，但必须在战略管理、产品规划、资金营运、产业招商、运营服务五个方面建构自己的核心能力，或至少与一流的合作伙伴形成战略合作。

1．战略管理能力

战略管理能力是系统整合企业的资源、技术和知识推进产品落地的能力，促进产业地产开发运营多个环节的有机整合，主要表现在专业投资决策和产品线开发全程把控两方面。

首先表现在专业投资决策，对目标区域和城市进行系统的分析，结合区域政治生态、产业生态、财务分析、开发风险等方面做专业投资研判，开发适合区域发展的产品线。地块选错了，产品线选错了，再努力也很难取得满意的结果。联东在地块选择上非常苛刻，要严格符合其产品线开发模式的才去投资。

其次表现在对产品线开发的全程把控，包括对产业地产开发价值链的管理能力、项目过程管理和成本控制能力，比如联东U谷的成功，很大程度上得益于其全方位成本把控的能力，包括低价土地、标准化设计、建安质量、管理成本、快速周转等，使其能够向市场提供性价比超高的产品。

构建战略管理能力，关键是战略管理流程与领军人才的结合。领军人才要充分理解产业经济、企业的需求、企业家的需求，精通产业地产开发、运营的流程、模式和决策点。华夏幸福、天安数码城等企业最大的优势，就是在摸爬滚打中积累了一批对产业地产有着深刻理解、能够结合当地实际去推动发展的人。

2．产品规划能力

产品规划能力相当于产业地产技术层面的能力，考验的是产业分析和产品设计的专业能力。产业地产商越了解土地的价值、了解企业客户的需求，为产业创新空间，为地产创新价值，越能够在政府和客户之间形成一种良性的连接体系，这也是产业地产存在的核心价值。

首先表现在产业分析与定位能力，包括对产业发展、商业模式、产业趋势的研判，核心业态、产业业态组合的设计。随着实体经济加速向以数字经济为重要内容的新经济转变，原有的产业结构、组织方式、生产要素、驱动力、发展路径等方面都发生了巨大变化，理解和解构企业客户群体的变化非常重要。

其次表现为专业的产品研发设计，充分理解企业的功能需求、管理精细度和空间尺度，注重产品细节把控及功能适用性，能够更好地满足企业需求。联东U谷能够为客户提供高性价比的产品，是以长期的大量的市场调研为基础的，以客户需求为导向定位设计产品，同时严格控制建设工期和质量，使其在项目建成即可实现50%以上的销售，资金回笼快，财务成本不高。

客户对产品业态的需求是不断发展的，原来成功的产品线也需要不断迭代升级，比如华南城的商贸城产品，近几年已出现营收、毛利率等业绩指标下滑，预示着传统发展模式需要突破改变。目前华南城正在谋划模式转型，仓展贸一体，线上线下做产业生态布局。从未来市场发展看，产业生态圈、生态园区、智慧园区等概念的落地性，将是产业地产产品接受市场考核的重要方面。

3．资金营运能力

产业地产对资金的需求量非常大，无论是前期的投资建设还是后期的管理运营，要求企业有非常充裕的资金保障和强大的融资能力。目前银行贷款占据了开发资金的主要来源，但在银根紧缩的大环境下，单一的银行贷款无法支撑资金的需求，必须开辟更广泛的融资渠道。资金运营能力的重点在于资金的募集和运作机制，围绕资金的“融投管退”构建高效的资金运营体系。

一是构建政策性融资能力。很多产业地产其实是处于“短债长投”的局面，加之资产整体变现能力差，需要的是长期廉价的资金支持。在当前的金融环境下，在保证商业贷款授信额度的同时，可利用政企合作的背景，积极申请贷款期限长、成本低的政策性银行贷款，争取保险基金、养老基金、社保基金等的参与，并开辟海外融资渠道。

二是构建多元化融资能力。在按照一二三级联动的开发任务安排，测算开发融资体量，构建银行贷款、债券融资、股权融资三位一体的融资结构。越来越多的私募基金、风险投资机构、信托公司开始关注并进入产业地产，未来产业地产商和这些投融资机构间的合作空间也将会越来越大。积极利用企业债券、公司债券、短期融资券、中期票据等金融工具直接融资。

三是构建基金化运作能力。产业地产的基金操盘模式已经非常成熟。随着基金投资者变得更加理性和成熟，往往能够承受8~10年的投资回报期，这已经契合了产业地产的特性。而随着中国资产证券化上市、交易、退出机制相关政策的不断完善，通过基金模式广泛吸引社会资本参与产业地产开发运营，将会变得越来越普遍。

4．产业招商能力

产业招商是一个系统性工程，涉及潜在客商研究、招商条件设计、制作招商工具、投资项目对接、项目落地服务等一系列事项，考验的不只是前台的招商团队，还有后台的服务团队和管理流程。产业招商能力对产业地产商来说是不可或缺的，主要包括产业资源招商和整合能力、产业孵化和培育能力两方面。

首先是产业招商及产业资源整合能力。主要表现为产业客商的发掘、引导、对接、聚合的能力，成功的产业地产商都有较为成熟的招商体系，包括强大的产业资源库、专业的招商团队、多样化的招商渠道、激励性的招商机制等。

其次是产业孵化和培育能力。好的产业不仅靠招，还要靠培育。产业孵化已经成为产业地产招商的一条重要路径了，以产业投资基金、创业辅导、孵化服务等引导创业项目集聚，构建从孵化－加速－产业化项目的发展路径。

构建产业招商能力，关键是形成系统化的招商体系，把招商的管道建设好。专业的招商团队，不是组建起来的，而是培育出来的。要培育专业的招商团队，首先需要明确招商组织架构，合理安排和培育人员队伍，明晰招商团队权责和利益机制，细化各招商参与部门的责任，并通过构建招商奖惩机制达到激励目的。

5．运营服务能力

产业地产的核心是产业运营与服务，地产开发只是起步，后续的平台建设、运营服务反而更考验产业地产商的功力。无论是政府，还是企业客户，需要的不仅是重资产的物理载体，还需要物业服务、金融服务、人才服务、创新服务和产业生态圈构建，这些只有在轻资产的运营服务层面才能得到解决。运营服务能力主要体现在物业管理、增值服务和创新服务三个层面上。

一是园区物业管理能力。包括供电供水供气等基础设施管理、物业租售和收费管理、物业报修和装修管理、停车位和车辆出入管理、会议室和图书馆等公共资源管理、园区公告和资讯管理、生活餐饮与出行服务、社区活动服务等。

二是园区增值服务能力。以增值型服务来增加用户粘性，创造新的盈利方式。如围绕的企业生命周期链条，构建全面的企业服务体系，包括人才服务、创业培训、市场开发、科技推广、融资担保、管理咨询、知识产权服务、上市辅导等。

三是科技创新服务能力。围绕主导产业的创新链展开，包括项目申报服务、研发设计服务、中试生产服务、检测认证服务、创新孵化服务等内容，围绕“创意－创业－创新”的链条展开，旨在构建科技创新服务平台，提升科技创新创业服务能力。

产业地产商整合服务资源和搭建服务平台，既是为企业提供多样化的优质服务，又是通过运营服务实现增值收益。客户对服务是否满意、能否通过运营服务赚钱、能够赚多少钱，是评价运营服务能力的几个标志。

拿天安数码城来说，目前已经逐步形成10大服务平台，可以为入驻企业提供从初创到成熟的全方位企业服务体系。这些服务平台包括投融资服务平台、科技研发服务平台、人力资源平台、政策申报平台、企业交流平台、公共配套平台、企业管理平台、数字化智能平台、物业经营平台、商业配套平台。