日本，作为与我国有着十分类似的文化传统和发展基因的东方邻国，常常被拿来作为我们在经济社会各方面发展的比照。经济、科技、文化教育等一直走在我们前面的日本，似乎成为了我国现代化进程的一面镜子，指引了路径经验，也警示了教训和危机。尤其是在“新常态经济”和“地产泡沫危机”的大环境下，针对日本上世纪八十年代以来因经济泡沫破裂带来的城市经济问题和解决途径，再一次成为国内舆论界和学术界探讨的焦点。
城市更新作为城市经济复兴的重要方面，已经成为当前全球范围内各个国家地区、不同城市化发展阶段都将会面临或已经面临的城市开发经营问题。二战后的日本，经历了经济高速发展时期，人口不断激增，城市发展从快速增长期逐渐进入成熟期，由大规模的开发转向了更新和运营管理。城市更新是新世纪以来日本政府十分重视解决的一大关键事业。如何对一个城市进行合理有序、保护城市文化、凸显城市特性并且兼顾人文关怀的改造更新？或许我们可以从日本的都市再生中获取一些启示。

一、日本的城市更新之路
日本的城市更新事业从第二次世界大战的战后重建开始，经过1960现代、1970年代的高速城市化和造城运动之后，1980年代开始注重城市化质量和规划分权，开启对第一代新城和集中式住宅进行改造；1990年代注重多主体协调合作的规划体制，将民间主体和资本引入城市再开发；到2000年以后，开始注重地域价值提升的可持续都市营造，一方面，以举国战略从面上推动城市更新，另一方面，持续鼓励自下而上的“造街”活动和小型更新事业。在此过程中，日本城市在面对战后重建、大规模人口迁移、泡沫经济崩溃、地震等一系列挑战的同时，都市营造和都市更新的主题始终贯穿其中，逐渐发展出来一套都市计划体系和都市更新制度。其主要特征是不断由中央向地方分权的规划体系，和由政府包办向市民自组织的更新路径和技术。

上世纪80年代后期“泡沫经济”破裂以来，日本经济进入低速增长期。政府为复苏经济及纠正城市问题，于2001起推出“都市再生”（urban renewal）计划。根植于对传统的注重，日本社会对土地产权普遍高度尊重，因此都市更新的推动的难易与否，很大程度上取决于土地是公有还是私有，再开发区域的产权主体是分散还是集中。基于不同产权模式，日本城市更新事业的推进过程中，逐步形成了三种主要路径，即“团地再生”、“民间复合开发”和“自发更新的社区力量”。本文希望能够从日本更新事业的组织、立法建制，以及推进主体和方式几方面着眼，阐释日本60年来的都市营造和更新事业经验与教训。

二、团地再生——现代化社区复兴再造
团地是日本在二战后经济高速发展下的产物，60年代，大量人口涌入城市，住宅需求激增，于是日本住宅公团（既都市再生机构的前身），开始在东京、大阪等地的郊区开始新建住宅团地。团地主要是针对一家三、四口的小家庭为主，当几十年过去，小家庭成员从中年步入老年，他们的孩子长大离家组建新家庭。于是乎在80年代，团地社区中的老龄化、商业凋谢、基础设施老化问题十分凸显，团地更新计划正式启动。

日本团地更新操作流程

日本团地所有权属于政府，更新计划的推动者也是政府，称为都市再生机构。以千叶地区为例，首先对一部分多层住宅，进行修葺加固、安装电梯等，改造成为适宜老年人居住的住宅，对与另一部分多层住宅进行推倒重建，建设高层住宅，用于原有团地居民回迁，剩下的土地面积则进行市场化操作，通过土地出让吸引开发商投资建设，并增加绿化面积，引入养老、医疗等服务机构。
团地再生更多围绕社区生活中心的再造、生活相关设施的提供，以及交通和景观环境的改善等内容开展。团地再生也更多由当地居民的自治团体发起，协同专业团体，制定地区规划和管理方针，以期通过创造多元功能，提高环境品质，以文化和生态的可持续发展为目标，创造更多的社区活动。由于团地问题的普遍性，众多大学社团和NGO在团地社区空间举行活动，带动团地居民参与文化活动。从这个意义上看，同为集中式住宅区的更新，上海、广州等地的老公房改造，日本的团地经验或许会有适用之处。

日本千叶团地改造

三、民间复合开发——多方联合的“PPP”架构
80年代，中曾根康弘首相推行“都市再开发政策”，允许私有部门参与日本都市中心区的规划和开发，并于1988年将此政策写入更新法。自此，民间多方联合的城市更新开发开始大规模盛行。当时比较出名的案例是三菱地所所主导、组织的再开发的东京车站周边的丸之内、大手町地区，三菱地所及该地区的其他合作者，为这一地区制定了再开发规划，被称为“曼哈顿计划”。为了推进此计划，由三菱地所牵头，于1988年成立了“OMY再开发项目委员会”，囊括了70个地权所有者及其他会员的私人团体；又于1996年，成立“OMY再开发咨询委员会”，进一步将千代田区委员会、东京市政府和东日本铁路公司纳入PPP架构。到2005年，“曼哈顿计划”已经逐步发展成ABLE city新规划定位（“ABLE”代表设施、商业、生活、环境），变东京CBD变为ABC（设施商业核心），城市商业区更新改造卓有成效。

东京丸之内商业改造

日本的私有产权制度与政府对大规模再开发的政策诱导，共同促成东京各区与私人资本联手打造新都心的结果。与此同时，该种方式之外的更新事业很难得到如此显著的成效，特别是以住宅供应和公共空间塑造为主导的小规模更新，主要原因在于缺乏相应的财政支持、政策资源和制度框架。可见，市场化主体在城市更新过程中的重要性是不可替代的，去年开始，我国也开始逐步推行PPP政策，在城市重点区域的更新改造计划中，或许可以参考三菱地所的开发经验。

四、自发社区更新——自下而上的良性改造
日本城市发展的整个过程，贯穿着“自下而上”的一股民间力量。最早出现的雏形是上世纪70年代，由于当时日本经济飞速增长带来的城市病等负面影响开始显现，以“自治会”为代表的市民自发组织开始进行反对运动，这种运动最后逐渐向改善社区环境、振兴城市经济和历史文化保护的方向发展。随着日本政策体系的不断完善，城市规划的权力也不断下沉，政府也通过颁布社区营造条例等形式将其制度化，出现了所谓的“地区规划”，即通过社区营造的方式进行组织操作。
较为出名的自发社区更新是代官山住宅区改造计划，代官山的更新起始于1983年，由“町会”转型成立“代官山都市更新促进会”和“代官山地区市街都市更新筹备会”，在接下来的13年内，原住民与建设商形成更新力量组合，前者提供土地，后者提供资金和技术，政府提供公共设施建设补助，共同推动更新。在更新的产权分配上，代官山的更新采取“权力变换”的方式，将更新后的建筑面积分为“保留床”和“权力床”，前者以住宅、商店等物业形式，作为建筑商的投入回报部分，后者按照比例划分的原则，重新分配给原地主和住户。

日本代官山住宅区改造

与自发社区营造相类似，日本针对郊区住宅地区和市中心商业区地区，积极推进“地域管理”事业，也是类似的自发逻辑。“地域管理”的组织主要依靠居民委员会、NPO组织、城市规划组织和各类协会团体，政府充当协助支持的作用。这些社会组织，为了提升地区价值，或防止地区价值降低，建立彼此的信赖关系，并通过制定城市规划导引和居住区章程的方式，规范社区的行为准则。

日本地域管理模式

小结
日本经历的大规模、快速化、推土机式的住宅开发和新城建设，与我们改革开放30年后的经历是一致的，这种快速城市化的进程，留下的更多是负面遗产。棚户区、钉子户、强拆……，我们身边关于城市更新的新闻似乎从未间断过，城市更新作为振兴城市经济、复兴城市文化、重塑城市功能的一种重要手段，本应成为各地城市优化发展格局中浓墨重彩的一章。当我们回顾日本都市再生的路径和过程，其合理有序地对一个城市进行优化更新、人员安置、文化保护，城市特性打造并且兼顾人文关怀，都是我们可以从日本的都市再生中应该借鉴的。