产业地产企业的角色定位影响着具体的项目开发模式，依据在产业地产开发运营中的主要担责工作和盈利点的不同，产业地产商的角色大体可分为投资管理、土地运营、地产开发、物业运营、产业服务、产业投资等几种类型，其中，地产开发是产业地产商的发展根基，土地运营环节一般只有大尺度的产业新城项目才会涉及。从小尺度的产业地产领域看，目前的产业地产企业大致呈现出四种不同的角色定位模式。

1、产业地产开发商角色

产业地产领域市场化最为成熟的角色，以产业物业和配套商住租售为商业模式，如联东U谷、天山集团等。很多产业地产商还非常倚重住宅板块的销售，如华夏幸福之前走的就是“以售养园”的模式。目前很多产业地产商都是从传统房企转型而来，不可避免都带着“高周转、快回报”的传统房地产基因。随着政府对产业地产的认识不断提升，过去那种“拿地-建设-销售”的开发模式越来越不合时宜，产业引导与培育表现相对弱势的产业地产商也不太受欢迎。近年来，富有远见的产业地产开发商正在从单纯的开发商向产业投资商、产业运营商身份悄然转变。

2、产业地产投资商角色

以产业地产项目投资获取资本管理收益，如鼎辉投资物流地产、平安投资健康地产等。这种情况一般都是与产业地产开发商合作开发，如平安不动产与万科、招商、碧桂园、旭辉等合作；也有自己拥有开发能力的，复星集团在产业地产领域就采用“金融＋开发”复合的产业地产模式，主要赚取资产管理收益和开发利润两块收益。随着中国版REITS的逐步推行，产业地产投资商也会成为存量产业地产盘活的重要力量，推进产业地产“建管用”分离的专业化运作。

3、产业投资商角色

地产开发与产业投资双轮驱动，如张江高科、星河集团等。张江高科寻求科技地产与产业投资的有机融合、协同发展，摸索出一条集科技地产商、产业投资商、创新服务商的“新三商”模式。星河集团利用母公司四大业务的聚合，构造了“房东+股东”的产业地产模式，房东即为在不同发展阶段的企业提供创客空间、孵化器、加速器、总部基地及各类生活配套等，股东则是为园区内企业提供各类服务换股权，或者直接投资换股权。在双创经济的投资浪潮下，投资引导招商模式风行，产业地产开发商下沉至产业投资的趋势也愈发明显。就具体企业来说，是否介入产业投资，介入多深，要结合业务领域、自身金融运作能力来定。

4、产业运营商角色

为产业地产项目提供运营管理服务，如天安云谷将自己定位为“企业非核心业务的外包服务商”。随着产业地产在新型城镇化过程中的地位凸显，产业运营商将越来越受到各方重视。产业运营商不同于城市运营商，也不同于一般的产业服务商，它是以产业运营为核心、以产业集群打造为重点、以产业资源为主要抓手的。亿达中国属于典型的产业运营商，在软件与信息产业领域形成了强大的产业运营能力，除了自主开发产业地产项目外，还通过销售代理、招商及运营的模式向外输出管理，目前已托管运营包括长沙梅溪湖创新中心、昆山财智科技园等在内的20多个园区。