以新型都市工业支撑推进新型工业化，是城市经济高质量发展的重要一环。当工业厂房长于城市肌理，当制造活力融入消费场景，新型都市工业正在成为城市经济高质量发展的重要引擎。如何利用好各城市园区的产业资源，统筹好新型都市工业的集聚发展，是进一步挖掘城市经济潜力的关键一环。

一、发展演进：从空间重构到生态培育

近年来，杭州、武汉、成都、重庆等城市纷纷提出“工业回城”的发展策略，结合城市中心区域的资源条件，引导制造业“进园上楼”，发展绿色、集约、高端、高效的都市工业，从空间重构到生态培育，推动城市经济产业升级迭代。

从空间重构上看，新型都市工业促进了“工业上楼”的发展，它是一种将重量较轻、震动较小的生产设备迁移至高层，低企业成本所衍生出的立体式开发模式。伴随“工业上楼”的概念逐渐火热，不少城市将此作为探索工业载体空间优化的共同选择。各地“工业上楼”政策不尽相同，形成了多样化的都市工业功能业态。

从生态培育上看，新型都市工业成为城市经济生态的重要组成部分。从上海率先布局到杭州、武汉等新一线城市推动“工业上楼”，从北京的数字生态构建到温州

的小微企业培育，新型都市工业已从空间腾挪转向运营深耕，“政府引导、市场主导、科技赋能”的新型都市工业发展模式已清晰成型。

二、产业特征：三大属性定义都市工业

结合新型都市工业的众多产业门类分析，可以看出新型都市工业具有三大发展特征：一是依赖城市消费群体，二是依托城市高端资源，三是需要城市配套环境。结合产业属性的不同，又可以总结为以下三个方面：

1、城市消费的前店后厂

第一个属性是与都市生活工作紧密相关，依赖城市高端需求的产业。在城市化进程中，特色优势产业和高端定制产业出现大量需求，这些产业高度依赖城市的消费群体，与城市居民生活、工作息息相关，离开城市产业将难以生存。典型如，上海迷塔城元宇宙乐园的“数字+文旅”模式，其IP衍生的定制化体验直接对接都市年轻群体需求；北京798艺术区的VR院线、数字夜游项目，将艺术消费与工业载体深度绑定。

2、技术密集的产业引擎

第二个属性是中心城区的资源禀赋催生高附加值产业。中心城区高度发达的技术、信息、医疗等资源，促进了高度依赖研发设计的高端产品生产，其附加值和税收贡献较大，需要专业人才和城市配套的支持，在当前及今后相当长一段时期，将成为都市工业发展的主要导向性产业。北京朝阳未来显示产业园依托京东方技术优势，构建“服务+基金+空间”体系，2025年已集聚1400余家元宇宙企业，培育了众多的科技产业化成果。

3、中小企业的孵化摇篮

第三个属性是初创期中小企业集中的产业。创新型企业在创业之初，对交流平台和信息依赖极强，需要在中心城区有一个较好的孵化载体，同时也需要小试、中试生产线及配套加工环节。这类企业具有集研发、生产、服务于一体的显著特征，如微型电子、光导技术、生物工程、新型材料等，是城市现代化进程中培育自主创新力量的重要组成部分。典型如，温州万洋众创城以“智慧运营APP”提供投融资、培训等全链条服务，目前已培育数十家科技型中小企业。

三、运营创新：三大平台构筑管理闭环

推动新型都市工业集聚发展的关键在于抓好运营管理，本质是破解产业发展与城市承载的矛盾。从运营管理上，需要把握好“政府主导、市场化运作、专业化经营”发展思路，组建开发集团、产投集团、服务集团三大平台公司，统筹承担新型都市工业相关的开发运营工作。

1、开发集团：空间盘活与载体创新

由开发集团主导区域都市工业载体的项目开发和资产运营，以回收开发和合资合作开发方式推进低效用地盘活更新，以独立开发和合资合作开发方式推进新增都市工业项目开发，引入专业产业地产商和社会资本参与区域都市工业载体建设。同时，通过重组包装、股权转让、资产证券化等方式，促进产业地产项目和商业地产项目的资产增值。

核心逻辑是在政府主导下的市场化开发，实现低效用地-产业载体-资产增值转化。典型如，深圳各区政府成立平台公司，通过股权转让、资产证券化运作，使工业保障房既保障企业需求，又实现国有资产保值增值；温州万洋集团以社会资本身份参与小微园开发，打造“产权独立+全产业链运营”载体，其建设的众创城已培育10家高新技术企业。

2、产投集团：资本赋能与产业培育

由产投集团负责产业领域的产业投资、金融服务、科创孵化、产业研究等工作。核心逻辑是“产业+资本+平台”三位一体，破解企业融资与成长痛点，充分利用政府的资本和平台优势，盘活土地和物业空间，开展产业培育和招商，借助基金公司的资金优势、专业优势、资源优势，争取基金公司项目库企业，同时发挥其专业优势筛选项目。

在操作上，产投集团主要是通过出台政策、信用担保、引导资金、专项资金、投资服务、上市服务等措施，营造产业发展的金融环境，构建强大的产业资金募集能力，争取各种资金进入，形成产业发展的资金蓄水池。典型如，北京朝阳产投集团联合头部基金，从项目库筛选元宇宙企业落地，2025年新增蔚领时代等领军企业23家。

3、服务集团：数字治理与生态构建

由服务集团负责都市工业招商、园区运营管理、公共服务平台运营等工作。核心逻辑是从“分散管理”到“全域协同”，以技术升级服务效能，改变各街道、区镇、园区各自为战、同质竞争的发展现状，建立都市工业招商工作领导小组，全面领导都市工业招商工作，建立高效协同工作体系，优化重大项目推进体系，凝聚形成全区一盘棋工作合力。

在操作上，服务集团可以利用互联网、物联网、元宇宙等技术，打造集数字化治理平台、智慧管理平台、企业服务平台、数字化展示平台等功能于一体的园区大脑，为园区管理和招商提供一种全新的数据管理和展示方式，让数据更加直观、易于理解，管理更加高效，还能通过元宇宙商城，为企业提供服务，增加园区运营收益。典型如，北京朝阳区打造“元宇宙园区大脑”，整合治理、服务、展示功能，让园区通过VR院线、数字夜游实现“招商即运营”。