当前，楼宇经济面临着诸多严峻挑战，楼宇物业过剩导致空置率居高不下，总体楼宇需求呈下降趋势。在这样的背景下，实现楼宇经济的空间重塑和运营创新，成为激活楼宇经济活力、推动城市经济可持续发展的必由之路。

一、楼宇经济摸底

要推动楼宇经济的变革，首要是全面深入了解城市楼宇经济资源的现状。城市楼宇经济资源可从空间分布、业态类型和土地利用三个维度进行细致梳理，涵盖商业服务业设施用地、文化设施用地、教育科研用地、一类工业用地以及一类物流设施用地等多种用地性质。通过这一过程，能够清晰掌握城市楼宇经济资源的数量、空间面积、经营状态等核心信息。

基于对现状楼宇经济资源规模、类型、产业和经营情况的综合分析，梳理出区域楼宇经济的资源台账，并借助数字化手段建立管理档案，实现精准化管理。同时，结合低效用地再开发、增量用地开发和闲置物业盘活等工作，制定出一批具有潜力的楼宇项目清单。

此外，深入分析入驻各类主体的需求，也是挖掘楼宇新兴需求的关键。不同类型的企业对楼宇的需求存在显著差异，例如科技型企业可能更看重楼宇的智能化设施和创新氛围，而金融企业则对楼宇的地理位置和安全保障有较高要求。这些需求不仅取决于楼宇自身的硬件条件，更与城市的经济产业生态紧密相连。一个拥有完善产业链和创新生态的城市，能够吸引更多优质企业入驻，从而激发楼宇经济的新活力。

二、楼宇经济空间重塑

楼宇经济在城市功能空间中呈现出多样化的分布形态，如商务区、园区、片区等，规模和形态各不相同。然而，随着时代的发展，传统的楼宇功能布局已难以满足市场的多元需求。特别是在诸多外企和部分行业领先者积极探索混合办公模式的当下，楼宇经济的空间重塑显得尤为迫切。

可以结合楼宇产业现状和所在区域演进趋势，形成城市核心商圈、新枢纽、商务区、产业园区等新定位，结合特色产业楼宇建设引领新的产业融合，主导楼宇经济的发展。对于老旧商办物业，可以考虑调整为商住办混合性质，引入酒店、居住或其他创新功能，以满足不同人群的生活和工作需求。对于符合条件的办公楼宇，支持其调整为长租公寓或轻型生产的产业用房，既能解决当地人才引进的住房问题，又能为新兴产业培育提供适宜的空间。

在楼宇经济空间重塑中，要始终贯穿产业生态圈的理念。为提升产业生态圈能级，可开展一系列相关应用场景建设，如打造会议中心、商务中心、共享空间，导入公共服务业态等。同时，政府可通过给予一定奖金补助的方式，鼓励楼宇自持比例的增加，对本地扶持的特定产业方向的专业楼宇、亿元楼宇等予以奖补，激发市场主体的积极性。

上海菊园新区在楼宇经济规划建设方面堪称典范。菊园新区通过打造北水湾大厦、新微大厦、菊园科研总部大厦等楼宇项目集群，围绕物联网等主导产业构建了“创业苗圃-孵化器-加速器-产业园”四位一体的企业成长载体体系，实现了产业的集聚和协同发展，极大提升了区域楼宇经济的活力和竞争力。

三、楼宇经济存量改造

面对大量存量楼宇，如何进行有效改造，使其重新焕发生机，是楼宇经济发展的重要课题。依托专业机构，开展楼宇等级评定工作是关键一步。评定过程中，充分考虑楼宇使用年限、建筑面积、产权集中度、安全性能等因素，制定出科学合理的楼宇梯次改造计划。

硬件改造是存量楼宇改造的基础，包括外立面、公共部位、电梯、消防及安防系统、停车系统等方面的升级。公共空间升级是提升楼宇品质的重要手段，例如增设立体停车库，缓解停车难题；打造共享会议室，提高资源利用效率；设置智能餐柜、职工之家、母婴室、共享书吧、健身房、便利店等。智慧化改造是顺应时代发展的必然趋势，包括构建智慧化运维平台，拓展智慧化应用场景，如人脸识别门禁、智能照明、环境监测等。节能低碳改造是响应国家绿色发展号召的重要举措，包括进行照明、空调等设施节能改造。

在改造过程中，要充分调动国有平台、楼宇业主方、楼宇运营方、基金公司及专业化服务机构等社会资本的力量，采取“政府引导、市场主导”的模式。积极探索国有平台介入，联合社会资本，通过整租、转让、收购等方式获取产权，实施统一改造，精准定向招商，盘活闲置载体资源。

案例链接：南京鼓楼区存量楼宇改造模式

南京鼓楼区在老旧楼宇改造方面探索出了四种成功模式。以红五月产业园改造项目为代表的楼宇单位自筹投资模式，楼宇产权单位自行筹集资金，专注于公共基础设施更新和公共服务功能优化，实现了楼宇的升级改造和品质提升。新华大厦改造项目采用社会资本独立出资模式，引入第三方运营商，借助倍格硅巷、36氪、WeWork、中信资本等资本和产业资源，加速了项目推进速度。倍格硅巷改造项目则是政府、楼宇、运营商三方合作的典范，三方协力推动低效创新载体提档升级，打造出具有时代特色的新兴产业功能区和创新产业集聚区。华扬大厦改造项目借助区属国资平台，导入民营资本参与，共同推进楼宇改造与招商运营，成功盘活了闲置载体资源。

四、楼宇经济运营创新

在楼宇经济的发展中，运营创新是提升楼宇竞争力、实现可持续发展的核心。为实现这一目标，需要构建一套完善的支持政策体系，充分发挥“市场机制+政府激励”的作用，实现楼宇政策的错位引导、精准引导和全过程引导。政府应将产业诉求、运营商的经营诉求、企业的发展诉求有机结合，发挥组织牵头和政策引导作用，把楼宇的招租与政府的招商紧密关联，广泛引进招商合伙人共同参与，建立政企合作的楼宇经济招商新机制。

1、数字化的招商系统

打造虚实融合的智慧化运营和管理模式，通过构建数字化招商系统，实现楼宇内生产信息、管理信息、租售信息、安防信息等的全局、全息可视，助力精准掌握楼宇运行态势，实现楼宇数据实时可视化。建立企业档案，企业信息变更时云端自动同步，确保信息的准确性和及时性。通过结合企业工商信息、发展状况与各项经营指标，构建描绘企业特征的标签化企业模型和企业测评报告，实现企业画像及评级。同时，围绕楼宇经济相关的楼龄、面积、出租率、平均租金、物业单位、楼宇入驻企业总数、产业结构、商业配套条件等指标，给每栋楼宇画一幅精准的画像，突出楼宇产业标识，为精准招商提供有力支持。

2、复合化的商业模式

从“省钱、投钱、挣钱”三大维度出发，构建本地独特的招商利器。通过对企业赋能服务，如在供应链、采购、销售等环节为企业提供支持，帮助企业降低成本。以投资驱动高科技企业集聚，通过投资有潜力的高科技企业，获取企业增值收益，同时聚集人气。以市场订单换取企业入驻，或促进企业可持续发展，让入驻企业能在楼宇内获得更多商业机会，实现共赢。

3、强资源的合作网络

引入专业“外脑”，整合投资机构、会计师事务、律师事务所、咨询机构、行业协会/商会等机构，构建强大的招商资源网络。探索散售楼宇资源整合，鼓励第三方运营机构利用其品牌优势，通过全委托运营管理、整合租赁（购买）等方式开展统一运营，推荐导入优质项目，对整合运营面积达到标准的给予支持，实现资源的优化配置和高效利用。

4、特色化的产业集聚

围绕“以楼聚产”的思路，启动特色楼宇打造工作。从选取特色楼宇、产业发展引导、强化楼宇招商等方面对符合认定条件的特色楼宇，在政策、招商资源等方面给予重点倾斜，提升产业吸附和集聚效应。以产业集聚为抓手，不断引导楼宇企业上下游、客户群的有效聚集，构建“邻居就是客户”的行业生态圈，推动楼宇经济特色化、集群化。

5、全方位的楼宇生态

推进政务服务进楼宇，构建与楼宇经济相适应的城市配套服务体系，打造楼宇便捷交通圈、便利生活圈。以“线上平台+线下驻点”的方式推动政务服务进楼宇，为企业提供“足不出户”的办事体验。联合楼宇业主、楼宇运营方、商协会等主体，建设“楼宇大社区”，为入驻企业提供“国际化”“保姆式”“全生命周期”的高标准服务，厚植楼宇经济高质量发展营商环境。