2005年，东滩智库在为青岛高新区提供产业咨询时提出了“战略铁三角”（即园区战略、产业战略、资本战略）的概念，并预测产业投资基金将成为产业园区的标配，且将深刻变革园区运营商的商业模式。
在“十四五”开年之际，回望东滩智库17年前的预测，可谓“对错各半”。错的是：产业园区运营商的商业模式并未发生重大变革，除张江高科等少数园区运营商外，物业租售仍占据产业园区营收的绝对比重。对的是：发起成立产业投资基金的产业园区越来越多，“基地+基金”已成为公认的更高阶的园区运营模式。
作为当今园区运营领域的显学，东滩智库认为：至少有三个与产业投资基金相关的问题值得园区运营商格外关注并慎重决策。
问题一：哪些园区运营商需要成立产业投资基金？
尽管“基地+基金”是更高阶的模式，但并非每个园区运营商都有条件（开发资金条件）或有能力（资金融投能力）发起成立产业投资基金。东滩智库认为，以下三类园区运营商应尽可能拥有自己的产业投资基金：
一是开发区产发平台。与传统的地方政府融资平台不同，产发平台的核心使命并非融资，而是促进区域产业高质量发展。成立产业投资基金，对与区域主导产业相匹配的优质项目进行战略投资是产发平台“多招商、招好商”的重要手段。当前，产业投资基金几乎成为国家级开发区的标配，如重庆两江新区产发集团成立两江战略基金投资于两江新区新兴产业领域，南京江北新区科技投资集团发起绿涌瑞华医健基金主要投资于江北新区生物医药产业项目等。
二是特色产业园区运营商。近两年，东滩智库在上海、济南、青岛、郑州、南京、贵阳等地做项目时发现，地方政府已有发展特色产业园区的规划与要求。如上海已累计推出40个特色产业园区，旨在打造优势更优、强项更强、特色更特的园区经济。特色产业园区需围绕特色产业发展所需的空间、技术、资本、人才、供应链、数据等环节打造产业生态。作为主动型的园区资本供给形式，产业投资基金成为特色产业园区的重要组成部分。如海门临江新区针对生物医药产业成立了从天使、VC、PE到并购7支产业基金，微创医疗成立产业基金助力嘉兴科技城微创医疗产业园发展。
三是全国布局的产业地产商。客观而言，产业投资基金与产业地产开发的能力要求与商业诉求是完全不同的，当产业投资基金投资的项目在园区落地时，二者才会出现利益融合点。因此对于那些资金有限、能力有限、布局有限的产业地产商而言，没有条件、也没有必要为了做园区而做基金。但对于全国布局的产业地产商，产业投资基金应该是其必然选项。第一，全国化布局，尤其在一二线城市，可以形成规模可观的投资项目库，且园区有近距离了解项目的天然优势，有利于基金投资；第二，全国化布局增加了承接基金投资项目落地的概率；第三，在各地方政府的产业导入要求、工业用地出让条件趋严的大背景下，拥有自己的产业投资基金可以加大投资拓展的谈判筹码。
问题二：园区运营商要不要成立基金管理公司？
基于税负成本、激励机制、资金效率等方面的综合考虑，大多产业投资基金均选择有限合伙的组织形式。在有限合伙的产业投资基金中，尽管基金管理公司（GP）一般只占基金份额的1%，但其在产业投资基金的融资、投资、管理、退出等环节均发挥着关键性作用。基金管理公司一般收取2%的年度管理费，并可分享一定比例的超额投资收益，但需承担无限连带责任。
园区运营商可采用自建基金管理公司或与成熟的基金管理公司合作两种方式发起成立产业投资基金，两种方式的优缺点大致如下：
尽管自建基金管理公司可获取一定的收益，但基金管理的专业要求极高，相较于园区运营，是一个完全不同的领域。对于绝大多数园区运营商而言，应首先考虑与成熟的基金管理公司合作的方式。如2021年8月，国内头部产业园区运营商联东集团战略投了资明势资本、同创伟业两家头部风险投资机构，联东集团董事长刘振东表示：“联东集团投资和园区企业匹配的专业股权基金的目的是要把优秀的入园企业推荐给这些基金，为他们获得更优质的融资机会。”
问题三：发起园区产业投资基金的关键点是什么？
园区运营商与基金管理公司合作发起成立产业投资基金时，除明确基金规模、组织形式、交易方式、管理费用、收益分配等问题外，还需要结合园区运营商的诉求明确三大问题；一是行业投资比例，即该基金至少需有一定比例投资于园区运营商或地方政府要求的行业，一般而言，行业投资比例要求越高，发起成立该基金的难度就越大；二是内部投资比例，即该基金至少需有一定比例投资于园区运营商的园区内部企业，一般而言，区域投资比例要求越高，发起成立该基金的难度就越大；三是募资杠杆比例，即园区运营商以及政府产业引导基金出资所占的基金份额比例，一般而言募资杠杆比例要求越高，发起成立该基金的难度就越大。
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