一、城市中的工业用地成为稀缺

都市工业是城市发展的主要推动力，从早期的曼彻斯特、米兰、斯图加特，到近代的纽约、底特律、上海，再到现代的洛杉矶、深圳、苏州等城市，都集聚了众多高水平的制造业企业，这些企业的集聚形成了城市工业区，推动了城市的初期发展。

都市工业作为工业化和城市化融合发展的产物，其不断演进已成为支撑城市发展的核心动力。纵观世界级的大都市城市化进程，均经历了城市化-郊区化-逆城市化-再城市化四个阶段，相应的都市工业也在城市资源要素“聚集-扩散-再集聚-再扩散”过程中不断演进。原有的城市工业园成为了现今城市更新的重要区域，如德国鲁尔工业区、北京798艺术区、上海杨浦老工业区等。

过去几年，大城市的经济转型升级偏向于增加第三产业，在用地上实施“退二进三”，老旧厂房倾向于改成文创、商业和商务办公，伴随着城市商业办公业态的普遍过剩，近两年这种情况有很大改变，科创经济势头盖过文创经济。同时，城市中的工业用地成为稀缺，很多大城市在城市规划修编中已有意识保持一定量的工业用地，且对工业用地出让管控严格，如济南要过8部门联审。

二、新型都市工业的特征和门类

1998年，上海市提出了发展都市型工业的新概念，其产业内容主要指向轻工型的制造业，如服装服饰、食品加工、工艺品制造、化妆品制造、室内装饰用品、包装印刷等。

今天讲的新型都市工业，泛指适合于且有必要在都市中保留发展的制造业，以工业生产为主体，兼具研发、设计、展销、供应链服务等功能，其发展是与城市生态环境相协调的，空间集约、工业污染小、附加值高，对周边环境影响低，同时又能充分利用都市特有的信息流、人才流、物流、资金流、技术流等资源。

从产业形态看，新型都市工业以中小企业为主，大多是劳动密集型、技术密集型或知识密集型企业，主要包括高端、绿色、微型的先进制造业和与之密切联系的生产性服务业，涵盖材料研发、工业设计、成品制造、封测检测、终端消费、运维服务等产业链的诸多环节。

三、新型都市工业的主要开发模式

2007年以来，深圳市通过一系列政策机制创新，在全国范围内率先开展新型工业用地试点（M0用地），聚焦新一代信息技术、生命健康、人工智能等重点领域，大力发展都市工业，形成全国典型的工业上楼发展模式。

很多城市借鉴深圳做法，在新的城市规划中引入新型工业用地（M0用地），更多的城市是积极挖掘M1用地的开发潜力。从城市用地上看，适合于发展新型都市工业的土地主要有三类：未开发的工业用地、有工业用地的实体企业、低效工业用地再开发。

从产业载体上看，新型都市工业的主要承载物业为多功能厂房、工业楼宇等，讲求从土地开发向产业开发转变，可解决从设计到研发、预生产、大规模制造等环节，设计、研发、生产、运营等多功能复合，形成相对独立完整、服务配套齐全的都市工业群落。从开发模式看，主要有工业综合体、老厂房改造、共享制造中心等三种。

项目占地73亩，建筑面积为8万平方米，共分三期建设，其中一期、二期为标准厂房，共5万平方米，入驻企业集中于新材料科技、生物科技、医疗器械、新能源及智能制造行业，三期为全装修智能化商务楼，共3万平方米，致力于发展现代服务业。

通过对原阿卡控制阀门有限公司的11栋厂房及办公楼进行集中改造，将老工业厂房转型升级为现代化都市工业园区，占地约63亩，建筑面积3万平方米。主要定位于集成电路设计及测试、电子信息设备组装、数字经济产业应用等产业，目前已引进河洛半导体、光引科技、百奥纳芯基因芯片、吉检体外检测试剂等项目。

共享制造是随着新制造时代到来而出现的制造模式，是围绕生产制造各环节，运用共享理念将分散、闲置的生产资源集聚起来，弹性匹配、动态共享给需求方的新型产业组织形态，具有集约、高效、灵活等特点。